LEGISLACIÓN NACIONAL

LEGISLACIÓN INTERNACIONAL Y NACIONAL

Derecho a la vivienda

Es un derecho universal? Puedes leer el debate en nuestra entrada

El derecho a una vivienda digna y adecuada es uno de los derechos económicos, sociales y culturales que afectan de manera decisiva a las condiciones de igualdad social. Para que una vivienda sea considerada digna, debe ser fija y habitable cumpliendo los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, habitabilidad y accesibilidad, que están establecidos por las normas de cada país. Además de los requisitos mínimos de confort, aislamiento climático (frío, humedad, lluvia, calor), seguridad estructural, calidad constructiva, entre otros.

Los servicios que debe aportar deben ser indispensables para la salud, seguridad, comodidad y nutrición, teniendo acceso a recursos naturales como el agua potable, energía para la cocina, calefacción, instalaciones sanitarias y de aseo.

Este derecho viene regulado en la siguiente legislación: (obviando el resto de constituciones)

• Constitución Española:

La Constitución española de 1978 es la norma suprema del ordenamiento jurídico español, a la que están sujetos todos los poderes públicos y ciudadanos de España desde su entrada en vigor el 29 de diciembre de 1978.

Artículo 47

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Mecanismos internacionales de denuncia y protección

En la medida que la vulneración del derecho a disfrutar de una vivienda digna y de los demás principios recogidos en el artículo 47 CE suponga una violación de los derechos contemplados en los diferentes instrumentos internacionales de derechos humanos, resultarán de aplicación los mecanismos internacionales de denuncia y protección establecidos para la defensa de esos derechos humanos.

Generalmente (pero no siempre y en todo caso) para acudir a esos mecanismos internacionales de denuncia y protección resultará necesario agotar previamente la vía judicial interna.

Medidas constitucionales de protección

El derecho a disfrutar de una vivienda digna y los demás principios recogidos en el artículo 47 de la Constitución Española gozan de las siguientes medidas de protección, establecidas por la propia Constitución:

• El Defensor del Pueblo se encuentra designado, en virtud de lo establecido en el artículo 54 de la Constitución Española, como alto comisionado de las Cortes Generales para la defensa de los derechos recogidos en el Título I de la Constitución, encuadrándose el artículo 47 de la Constitución dentro del mencionado Título I.
• Se prohíbe la adopción de Decretos-Leyes que afecten al derecho a disfrutar de una vivienda digna y los demás principios recogidos en el artículo 47 de la Constitución Española (al igual que a cualquier otro derecho, deber o libertad recogida en el Título I de la Constitución), aun en los supuestos de extraordinaria y urgente necesidad en los que, para la regulación de otras materias, sí resulta procedente recurrir a los Decretos-leyes  (art. 86.1 de la Constitución Española).
• El artículo 47 de la Constitución Española se integra dentro del Capítulo III ("De los principios rectores de la política social y económica") del Título I de la Constitución, disponiendo el artículo 53.3 de la Constitución que el reconocimiento, el respeto y la protección de los principios reconocidos en el mencionado capítulo informarán la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos.

Sin embargo, dichos principios sólo podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen (artículo 53.3 de la Constitución)

• Declaración universal de derechos humanos

La Declaración Universal de los Derechos Humanos (DUDH) es un documento declarativo adoptado por la Asamblea General de las Naciones Unidas en su Resolución 217 A (III), el 10 de diciembre de 1948 en París; en esta se recogen en sus 30 artículos los derechos humanos considerados básicos, a partir de la carta de San Francisco (26 de junio de 1945).

Artículo 25

Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad.

Artículo 11

Toda persona tiene el derecho a un nivel de vida adecuado para sí misma y para su familia, incluyendo alimentación, vestido y vivienda adecuadas y una mejora continuada de las condiciones de existencia, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad

Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales

Artículo 11.1

Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento.

Derecho a la propiedad privada

Propiedad privada son los derechos de las personas y empresas a obtener, poseer, controlar, emplear, disponer y dejar en herencias, capital, cosas y otras formas de propiedad. La propiedad privada se diferencia de la propiedad pública en que esta última se refiere a bienes propiedad del Estado o Gobierno, y no de individuos, comunidades o entidades empresarias.

-Constitución Española.

Artículo 33

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Mecanismos internacionales de denuncia y protección

En la medida que la vulneración de los derechos recogidos en el artículo 33 CE implique una violación de los derechos contemplados en los diferentes instrumentos internacionales de derechos humanos (ver Tabla de Concordancias en materia de derecho a la propiedad), resultarán de aplicación los mecanismos internacionales de denuncia y protección establecidos para la defensa de esos derechos humanos.

Generalmente (pero no siempre y en todo caso) para acudir a esos mecanismos internacionales de denuncia y protección resultará necesario agotar previamente la vía judicial interna.

Medidas constitucionales de protección

El derecho a la propiedad privada y a la herencia recogido en el artículo 33 de la Constitución Española goza de las siguientes medidas de protección, establecidas por la propia Constitución:

-Cabe el recurso de inconstitucionalidad contra las Leyes y disposiciones normativas con fuerza de ley que vulneren el derecho a la propiedad privada y a la herencia recogido en el artículo 33 de la Constitución Española (artículo 53.1 y artículo 161.1.a) de la Constitución Española).

-El Defensor del Pueblo se encuentra designado, en virtud de lo establecido en el artículo 54 de la Constitución Española, como alto comisionado de las Cortes Generales para la defensa de los derechos recogidos en el Título I de la Constitución, encuadrándose el artículo 33 de la Constitución dentro del mencionado Título I.

-Sólo por ley, que en todo caso deberá respetar el contenido esencial del derecho a la propiedad privada y a la herencia recogido en el artículo 33 de la Constitución Española, podrá regularse el ejercicio de este derecho fundamental (art. 53.1 de la Constitución Española).

-Se prohíbe la adopción de Decretos-Leyes que afecten al derecho a la propiedad privada y a la herencia recogido en el artículo 33 de la Constitución Española (al igual que a cualquier otro derecho, deber o libertad recogida en el Título I de la Constitución), aun en los supuestos de extraordinaria y urgente necesidad en los que, para la regulación de otras materias, sí resulta procedente recurrir a los Decretos-leyes  (art. 86.1 de la Constitución Española).

-El artículo 33 de la Constitución Española (al igual que ocurre con los demás preceptos del Capítulo II del Título I de la Constitución) vincula directamente a las Administraciones Públicas (sin necesidad de mediación del legislador ordinario ni de desarrollo normativo alguno), tal y como se desprende de la STC 80/1982.

-Código Civil español

Artículo 348

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Legislación específica referida a la ocupación

• Código penal español

El Código Penal es el código penal español vigente desde el 25 de mayo de 1996. Formalmente es la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal. Se trata de una ley orgánica que define los delitos que constituyen los presupuestos de la aplicación de la forma suprema que puede revestir el poder coactivo (ius puniendi) del Estado: el establecimiento de penas y medidas de seguridad.

Delito de usurpación o de ocupación de bienes inmuebles como modalidad de delitos contra el patrimonio

Como veremos, la ocupación de inmuebles en el Derecho Penal en contra de la voluntad del propietario está penada en función de si ha existido violencia o intimidación.

Antes de sumergirnos en la jurisdicción penal cuando se produce una ocupación de inmuebles, lo primero que hay que saber es si dicha conducta reúne los requisitos exigidos por dicha jurisdicción para ser enjuiciada penalmente.

Por tanto, es muy importante conocer dónde se encuentra la línea divisoria entre una ocupación de inmuebles penalmente reprochable o si dicha ocupación sólo lo es civilmente.

La cuestión es más difusa si la ocupación del inmueble se ha producido sin violencia.Estas conductas (con violencia o sin autorización de la propiedad) tienen su encaje en el delito de usurpación.

La ocupación de inmuebles en el Derecho Penal está contenida en el Capítulo dedicado a «delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico«, y en concreto en el Capítulo V, titulado «De la Usurpación«.

El artículo 245 del Código Penal, que no ha cambiado tras la reforma operada el 1 de julio de 2015, dice lo siguiente:

1. Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.

2. El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.”

Para esta última modalidad no violenta de ocupación de inmuebles,  ya que si fuese la contraria tendría su encaje en el apartado primero del citado precepto, después de analizar la jurisprudencia de nuestras Audiencias Provinciales, se vienen exigiendo los elementos siguientes:

a)  Que la ocupación se efectúe sin violencia o intimidación.

b)  Que el inmueble, vivienda o edificio ocupado no constituya morada de otra persona. c)  Que quien ocupe la vivienda carezca de título jurídico alguno que legitime esa posesión, pues en el caso de que inicialmente hubiera sido autorizado para ocupar el inmueble, aunque sea temporalmente, el titular de la vivienda o edificio deberá acudir al ejercicio de las acciones civiles para recuperar su posesión (precario o comodato).

d)  Que conste la voluntad contraria a tolerar la ocupación por parte del titular del inmueble, bien antes de producirse, bien después, lo que especifica este artículo al contemplar el mantenimiento en el edificio «contra la voluntad de su titular«, que en tal caso deberá ser expresa.

e) Que concurra dolo en el autor, que abarca el conocimiento de la ajeneidad del inmueble y de la ausencia de autorización o de la manifestación de la oposición del titular del edificio.

La ocupación de inmuebles, cuando no existe violencia, se viene enjuiciando como delito leve de usurpación.

El apartado 2 del artículo 245 C. Penal ha sido doctrinalmente criticado porque es de difícil comprensión la intervención del derecho penal en usurpaciones no violentas, cuya mejor resolución debe producirse con los medios que ofrece el derecho privado o el derecho administrativo.

Debe recordarse que no toda lesión del derecho de PROPIEDAD es sancionable por el Derecho Penal, porque el Derecho Civil dispone de los instrumentos necesarios a través de los procedimientos interdictales o de  desahucio para recuperar la posesión y el dominio; el artículo  245  del Código Penal, en virtud del principio de intervención mínima, según un sector de la doctrina, debería reservarse a aquellos supuestos graves de usurpación de inmuebles, que evidencian de manera clara e indiscutible esta voluntad de adueñarse de lo ajeno.

Por ello, y especialmente en los tiempos que corren algunos Juzgados dictan sentencias absolutorias en este tipo de procedimientos al aplicar la eximente de estado de necesidad, aunque son las menos.

REGULACIÓN ANTES DE LA REFORMA:

El 245.1 ,Código Penal hace referencia al delito de ocupación de bienes inmuebles y al delito de usurpación de derechos reales inmobiliarios, no obstante, en ninguno de los dos concurre violencia o intimidación.

Por su parte, el 245.2 ,Código Penal,  penaliza la ocupación pacífica al establecer que el que ocupare sin la autorización debida un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, serás castigado con la pena de multa de 3 a 6 meses.

Bien jurídico protegido. El bien jurídico protegido en el delito de usurpación es el disfrute pacífico de las cosas inmuebles entendido como la ausencia de perturbación en el ejercicio de la posesión o de cualquier derecho real que recaiga sobre las mismas. No obstante, podría entenderse que con este tipo penal también se tutela la libertad, por lo que estaríamos ante un delito pluriofensivo toda vez que existiría más un bien jurídico protegido.Asimismo, también se penaliza la violencia que pudiera ejercerse, por lo que queda abierta la posibilidad de un concurso de delitos entre el delito de usurpación y el delito de lesiones.

Sujetos activo y pasivo.El sujeto activo puede ser cualquier persona salvo el propietario del inmueble o el titular del derecho real que recae sobre el mismo. Cabe señalar que la perturbación de la posesión legítima por parte del propietario no daría lugar a esta figura delictiva, sin embargo, podría constituir un delito de coacciones (Art. 172 ,Código Penal) o un delito de la realización arbitraria del propio derecho (Art. 455 ,Código Penal).Por su parte, el sujeto pasivo se corresponderá con el propietario del bien inmueble o con el titular del derecho real de que se trate.

Objeto material.El objeto material del delito de usurpación es un inmueble y el derecho real inmobiliario que recae sobre el mismo, los cuales deben ser de pertenencia ajena. El hecho de que el inmueble debe ser de pertenencia ajena es una cuestión civil, sin embargo, deberá ser resuelta por el Tribunal Penal en el supuesto de que concurran las siguientes circunstancias:

-Cuando el derecho esté fundado en un título auténtico

-Cuando se funde en actos indubitados de posesión.

En el supuesto de que las anteriores circunstancias no sean probadas, el proceso penal será suspendido para resolver la cuestión en un proceso civil en aras a conocer a quién pertenece el derecho.

Conducta típica

El Art. 245 ,Código Penal comprende dos conductas típicas. La conducta ofrecida por el 245.1 ,Código Penal, se utilizan dos verbos: “ocupar” un inmueble con violencia o intimidación y “usurpar” un derecho real. Así pues, tanto en un caso como en el otro, se requiere la apropiación de la cosa, así como una coetánea desposesión del inmueble o del derecho real.

Por otro lado, la segunda conducta de la usurpación es ofrecida por el 245.2 ,Código Penal y recibe el nombre de la ocupación pacífica de los bienes inmuebles. La legislación anterior no regulaba esta figura, por consiguiente, no estaba penalizada recibiendo el tratamiento de coacciones o amenazas hasta la promulgación del Código Penal de 1995. Sin embargo, la naturaleza de la ocupación impedía que pudiera ser incluida en las amenazas o en las coacciones, lo que derivó en la creación del 245.2 ,Código Penal.

A su vez, el mencionado precepto contiene dos conductas típicas: por un lado, la ocupación de esos inmuebles y, por otro,  el hecho de que el sujeto activo se mantenga en un inmueble de forma ilícita habiendo entrado en el mismo de forma lícita, es decir, manteniéndose en el inmueble en contra de la voluntad de su titular.

Formas de aparición del delito

En cuanto a las formas de aparición del delito de usurpación, cabe señalar que puede existir un concurso en el supuesto de que una vez esté dentro del inmueble, el sujeto activo comience a apropiarse de cosas (a robar cosas). No obstante, se exige además que la usurpación reporte una utilidad a quien la efectúe causando algún daño.

El Art. 441 ,Código Civil establece que: "en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente". El Código Civil excluye la posesión adquirida de forma violenta o clandestina, ya que la sustracción de una cosa a su verdadero poseedor carece de efectos posesorios debido a que no afecta a la posesión. Ésto quiere decir que la persona que sustrae la cosa no podría ser calificado como poseedor de la cosa. El Art. 460 ,Código Civil, apartado 4º, dice que el poseedor puede perder su posesión: "por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año". Dicho precepto establece que transcurrido el periodo de un año, el despojado perderá su derecho sobre la cosa.

El Art. 444 ,Código Civil señala que: "los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión". Este artículo quiere decir que la violencia o clandestinidad no afectan a la posesión que tuviese el poseedor que los sufre. A efectos interdictales, el poseedor legítimo no se verá privado de la posesión de la cosa aunque se produzca la utilización de la misma por parte de otra persona. A efectos de la usucapión, no se podrá empezar a computar basándose en la mera tolerancia, ya que debido al carácter consentido de los actos tolerados, no se puede observar la existencia de una posesión pública, pacífica e ininterrumpida, en concepto de dueño. El verdadero poseedor admite que otra persona realice actos posesorios pero pudiendo recuperar la posesión cuando quiera. Son actos basados en relaciones de amistad, familiaridad o vecindad.

Atendiendo a lo anterior, estas modadalidades podrán definirse como:

- La posesión viciosa es la posesión adquirida por el despojante por la fuerza y contra la voluntad de quien tenga la cosa (Ejm: cosas muebles adquiridas mediante hurto, abuso de confianza o estelionato (1); inmuebles adquiridos con violencia o clandestinidad)

- La posesión no viciosa es la posesión adquirida mediante una forma diferente a la del despojo, ya sea de forma clandestina o de forma violenta.

- La posesión tolerada es una posesión cedida gratuitamente a otro con derecho de revocarla a voluntad del concedente.

Ley de Enjuiciamiento Civil y Ley de Desahucio Express.

Enlace a la ley de enjuiciamiento civil

Ley de desahucio expres

El pasado 3 de julio de 2018 entró en vigor la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, conocida popularmente como “Ley anti-okupas”. Dicha Ley ha venido a consagrar un cauce procesal que, desde el punto vista de la jurisdicción civil, ampara a los propietarios y poseedores legítimos de viviendas frente al fenómeno de la denominada “okupación”.

Tal y como indica la propia Exposición de Motivos de dicha Ley, durante los últimos años se ha producido un considerable número de desahucios de personas y familias en situación de vulnerabilidad económica y exclusión residencial.

En paralelo a dicho indeseable fenómeno, han aparecido otras situaciones –muy distintas– de ocupación ilegal premeditada, con finalidad lucrativa, en las que, aprovechando sus actores (en ocasiones auténticas estructuras organizadas de signo mafioso) la situación de necesidad de personas y familias vulnerables, se han amparado en la alta sensibilidad social sobre su problema para disfrazar actuaciones ilegales por motivaciones diversas, pocas veces respondiendo a la extrema necesidad. En determinados casos, incluso se han llegado a dar situaciones tan injustas y flagrantes como ocupar ilegalmente viviendas de alquiler social de personas en situación económica muy precaria o propiedad de ancianos o personas desvalidas con pocos recursos. En dichos supuestos de ocupación ilegal el modus operandi de los usurpadores suele reproducirse, llegándose a exigir para el abandono de la vivienda ocupada el previo pago de cantidades a cambio de un techo inmediato, o incluso a extorsionar al propietario o poseedor legítimo de la vivienda para obtener una compensación económica como condición para recuperar la vivienda de su propiedad o que legítimamente venía poseyendo.

Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2018 ninguno de los cauces legales para impedir las referidas situaciones eran del todo satisfactorios y, además, la respuesta de nuestro ordenamiento jurídico se demoraba en exceso, impidiendo a los perjudicados por dicho ilegal fenómeno obtener la restitución de su vivienda en un plazo razonable.

Desde el punto de vista penal, el fenómeno de la ocupación ilegal encuentra respuesta, esencialmente, en el artículo 245.2 y concordantes del Código Penal, que como hemos dicho anteriormente, están referidos al delito de usurpación si bien nuestra jurisprudencia ha venido a señalar que dicho remedio, en cuanto respuesta penal, ha de ser la “ultima ratio” reservada para los casos en los que la perturbación tiene mayor significación y gravedad. Por tanto, dicho mecanismo no puede erigirse en modo alguno en solución general ante el problema de la ocupación ilegal de viviendas.

Desde el punto de vista civil, nuestra legislación contempla varias soluciones amparadas en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, “LEC”) si bien las mismas ofrecen problemas o limitaciones en su aplicación al fenómeno de la ocupación ilegal. Todas y cada una de las soluciones que se venían empleando hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2018 que reforma la LEC, que se desarrollan en los numerales 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC, tienen como fundamento el artículo 441 del Código Civil en cuya virtud “En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello”. Estas soluciones son las que siguen.

Desahucio por precario (art. 250.1.2º de la LEC): Hasta la entrada en vigor de la referida reforma de la LEC, el desahucio por precario ha sido una de las vías empleadas recurrentemente para recuperar las viviendas que habían sido ilegalmente ocupadas. En su virtud, cabe interponer aquellas demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. Este cauce plantea un problema de inexactitud conceptual, con la consiguiente inseguridad en la consecución de la tutela pretendida, dado que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario, puesto que no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante.

Interdictos posesorios (art. 250.1.4º de la LEC): Otra de las vías empleadas, hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2018, ha sido la de las demandas que pretenden la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute (los denominados “interdictos posesorios”). Dicha vía tampoco resulta plenamente satisfactoria frente al fenómeno de la ocupación ilegal en la medida en que pueden concurrir situaciones en las que no se produzca despojo propiamente dicho de la tenencia o posesión y que sean dignas de protección –v.gr. caso de que los ocupantes ilegales acceden a la vivienda antes de que el adquirente tome posesión de la misma, o supuestos en que los concretos adjudicatarios de una herencia yacente no hayan tomado todavía posesión de los bienes en concreto–. Por tanto, dicho cauce, sin las variantes que introduce la Ley 5/2018, se revelaba en ocasiones ineficaz.

Acciones ejercitadas por titulares reales inscritos (art. 250.1.7º de la LEC): Una tercera vía civil empleada frente a los ocupantes ilegales de viviendas consistía en el ejercicio de acciones que, al amparo de la Ley Hipotecaria, corresponden a los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. Dicho cauce ofrece, de nuevo, limitaciones en la medida en que existen causas tasadas de oposición, no pueden ser ejercitadas por titulares de derechos que no estén inscritos en el Registro y se exige al demandado prestar caución para poder oponerse.

Todas las limitaciones que ofrecía nuestro ordenamiento jurídico ante el grave problema de la ocupación ilegal han impulsado al legislador a acometer una reforma de la LEC para que, sin necesidad de recurrir a la jurisdicción penal, los colectivos más afectados por este fenómeno puedan encontrar una respuesta ágil y eficaz por parte de nuestros Tribunales. En este sentido la Ley 5/2018 ha introducido una modificación de los artículos 150, 250, 437, 441 y 444 de la LEC con la finalidad de adecuar y actualizar el tradicional interdicto para recobrar la posesión a este fenómeno tan desgraciadamente habitual en nuestros días.

En concreto, el artículo 250.1.4º de la LEC ha añadido un segundo párrafo en el que se delimita los legitimados para ejercitar acciones frente a los ocupantes ilegales de viviendas. En concreto, dicho precepto añade tras la reforma que “Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social”. Por tanto, son tres los legitimados para iniciar ante los Tribunales acciones para la recuperación de una vivienda o parte de ella cuando hayan sido despojados sin consentimiento: (i) personas físicas que sean propietarias o poseedoras legítimas por otro título de una vivienda o parte de ella, (ii) las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y (iii) las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.

Además, la Ley 5/2018 ha introducido un apartado 3 bis al artículo 437 de la LEC en virtud del cual se permite dirigir la demanda “genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma, sin perjuicio de la notificación que de ella se realice a quien en concreto se encontrare en el inmueble al tiempo de llevar a cabo dicha notificación. A la demanda se deberá acompañar el título en que el actor funde su derecho a poseer”. Dicho precepto viene a dar solución legal al problema que se suscitaba -en la mayoría de las ocasiones- a la hora de tener que indicar en la demanda la identificación de los demandados cuando dichos datos no se conocían ni se podían conocer a pesar de los esfuerzos desplegados. Sin perjuicio de que nuestra jurisprudencia (sentencias de la Audiencia Provincial Cádiz de 18 septiembre 2012, de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 marzo 2011 o Auto de la Audiencia Provincial de Toledo de 18 de enero de 2017, entre otras resoluciones) vino a posibilitar, en casos como los que nos referimos, el no consignar el nombre y apellidos de los demandados bastando que el actor indicara en la demanda los datos y circunstancias de que tuviera conocimiento y que pudieran permitir la identificación del demandado (o lo que es lo mismo, bastando la identificación de los ignorados ocupantes demandados por su relación con el inmueble litigioso), la reforma de la LEC introducida por la Ley 5/2018 ha venido a consagrar legalmente dicha posibilidad.

En la misma línea, el apartado 1bis del artículo 441 de la LEC introducido ex novo incide en que la “notificación se hará a quien se encuentre habitando aquélla. Se podrá hacer además a los ignorados ocupantes de la vivienda. A efectos de proceder a la identificación del receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad”. En este mismo apartado se regula, en previsión de que el ocupante ilegal se encontrara en situación de vulnerabilidad social, la obligación de trasladar a los servicios públicos competentes comunicación sobre la situación del mismo por si procediera su actuación, siempre que otorgara consentimiento. Además, la regulación de esta comunicación a los servicios públicos se generaliza igualmente, incorporando un nuevo apartado 4 al artículo 150 de la LEC, en todos aquellos procedimientos en los que la correspondiente resolución señale el lanzamiento de una vivienda de quienes la ocupen, sea cual sea la causa por la que se encontraran en dicha situación, para dar conocimiento a los servicios públicos competentes en materia de política social, por si procediera su actuación, buscando así una rápida respuesta de los poderes públicos cuando se detecten situaciones de especial vulnerabilidad.

Por otro lado, el referido apartado 1bis del artículo 441 de la LEC ha introducido igualmente un mecanismo con la finalidad de que quienes hayan ocupado ilegalmente una vivienda la abandonen a la mayor brevedad una vez admitida a trámite la demanda. En concreto dicho apartado 1bis señala que “Si el demandante hubiera solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, en el decreto de admisión de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de aquella, título que justifique su situación posesoria. Si no se aportara justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación de su derecho a poseer. Contra el auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda”.

Además, la Ley 5/2018 ha previsto un apartado 1bis en el artículo 444 de la LEC según el cual si los demandados no contestaran a la demanda en el plazo legalmente previsto, se procederá de inmediato a dictar sentencia. Del mismo modo, dicho apartado señala que la única causa de oposición que podrá esgrimir el demandado en su contestación será fundar la existencia de título suficiente frente al actor para poseer la vivienda o la falta de título por parte del actor.

Por último, el apartado 1bis del artículo 444 de la LEC introducido por la Ley 5/2018 viene a indicar igualmente que “La sentencia estimatoria de la pretensión permitirá su ejecución, previa solicitud del demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días previsto en el artículo 548”. Dicha previsión introducida por la Ley 5/2018 es coherente con el propósito del legislador de que los perjudicados por la ocupación ilegal de su vivienda encuentren una respuesta ágil por parte de nuestros Tribunales de justicia.

Las sombras

La principal sombra de la ley es que sólo contempla el desahucio exprés cuando se trata de particulares, discriminando a los bancos, las inmobiliarias, los fondos de inversión y las sociedades patrimoniales. Precisamente estas figuras son las que más sufren la okupación de las mafias,aseguran diversos abogados, quienes creen que el nuevo cambio normativo lo que va a hacer es "potenciar más" los atentados contra las viviendas de estas entidades.

Otro asunto a tener en cuenta es que, para llevar a cabo el proceso de desalojo, sigue siendo necesario contar con un abogado y con un procurador. "Y eso supone un coste para el dueño de unos 1.000 euros"

Aquí te dejamos a modo de resumen las 16 preguntas básicas sobre esta ley que deberías saber si estás interesado en la materia:

¿Qué es un desahucio express ?

Realmente es una terminología periodística nacidas con la reforma del procedimiento de desahucio que simplificaba los trámites y agiliza el proceso.

¿Cuánto tiempo tarda un desahucio express?

Cada Juzgado sigue un ritmo y carga de trabajo diferente, lo que provoca que sea difícil precisar un plazo, no obstante la media podría estar en los 5 o 6 meses.

¿El arrendador me advertirá de la interposición de la demanda mediante un burofax?¿es necesario remitir un burofax para realizar un desahucio express?

La normativa no lo exige y se debería valorar en cada caso. Cuando el inquilino debe varios meses de renta, generalmente supone un retraso innecesario.

¿Qué consecuencias tiene el envió del burofax o requerimiento previo?

Si pasa un mes desde la recepción y el inquilino no ha realizado el pago, perderá su derecho a “enervar “la acción, es decir,  no podrá paralizar el desahucio pagando las rentas.

¿Cuántos impagos de la renta son necesarios para interponer la demanda de desahucio express?

El inquilino debe abonar la renta, salvo pacto en contrario, por anticipado dentro de los primeros 7 días de cada mes. Nuestros tribunales cada vez son más estrictos en la obligación del arrendatario de pagar sin retrasos, por lo que un sólo impago posibilita la acción de desahucio.

¿Es necesaria la intervención de abogado y procurador para presentar una demanda de desahucio?

La intervención de un profesional en un proceso judicial siempre es recomendable y, en la práctica, salvo que las rentas anuales sean inferiores a dos mil euros obligatorios.

¿Cómo puedo garantizar el pago de la renta?

Aunque la fianza legal en arrendamiento de vivienda es de una mensualidad, se puede incrementar en el importe que las partes convengan. También cabe la posibilidad de realizar un seguro de cobertura de cobro de la renta, en cuyo caso podremos tramitarle el cobro de su renta impagada sin ningún coste para Ud.

¿Por tanto, cuando tengo un seguro de renta, me puede tramitar el procedimiento de desahucio el abogado que escoja o tiene que ser el de la aseguradora?

Ud. puede remitirnos la póliza y le tramitaremos el alta del siniestro,  el cobro de las rentas y la demanda judicial de forma gratuita, los gastos y las rentas atrasadas los abonará la aseguradora.

¿Puede  realizar el desahucio express y reclamar las rentas impagadas  en la misma demanda?

La acción de desahucio se puede acumular con la reclamación de la renta, y en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya sumido o corresponda al arrendatario. A título de ejemplo; suministros, gastos comunitarios, IBI, tasa basuras, etc. El único requisito es aportar el comprobante de pago.

¿Qué puedo hacer como inquilino cuando recibo una demanda de desahucio?

a) Las opciones son pagar (rentas + posteriormente las costas) y dar continuidad al contrato (sólo si no hay burofax previo y es la primera demanda).

b) Oponerse acreditando el pago.

c) No hacer nada y esperar el lanzamiento, aunque las rentas se van devengando y nos las reclamarán. En este último caso es mejor llamar al abogado y negociar una salida.

¿Cuándo sabremos la fecha en la que recuperaremos la vivienda?

Tras la admisión a trámite de la demanda de desahucio de dicta una resolución en la que se pone en conocimiento del arrendatario la demanda interpuesta y se le indica la fecha de juicio y de lanzamiento. Por tanto lo sabremos a las pocas semanas de interponer la demanda.

¿Se puede dar de baja los suministros y/o cambiar la cerradura ante un impago de la renta del alquiler?

No es posible ya que podríamos estar incurriendo en un delito de coacciones, aunque con excepciones y matices. Lo aconsejable es poner los suministros a nombre del inquilino, trámite que deberían realizar conjuntamente acudiendo ambos a la compañía.

¿Como inquilino puedo resolver el contrato dejando las llaves en el buzón o abandonar la casa indicándoselo al arrendador?

El arrendador para recuperar  el inmueble deberá acreditar que el arrendatario ha resuelto el contrato,  por lo que, en su defecto, se verá obligado a interponer una demanda de desahucio incluso sabiendo que ya no vive en el inmueble.

¿Una vez interpuesta la demanda de desahucio express, que pasa con las rentas generadas hasta la recuperación del inmueble?

Las rentas se devengarán, a cargo del inquilino, hasta que el arrendador recupere la vivienda por acuerdo o por el desalojo judicial, por lo que el mejor consejo es llegar a un acuerdo y documentar la resolución del contrato.

¿Qué pasa si el inquilino no recoge el burofax o la demanda de desahucio express?

La ley prevé que cuando el inquilino no recoja la demanda de desahucio pueda notificarle el procedimiento a través de estrados del propio juzgado, por lo que no supone ningún problema insalvable, en todo caso un retraso de 15 días.